存量房貸整體進入“3時代”

　　對于本次存量房貸如何調降，調降多少，各大銀行都進行了詳細說明。以工商銀行為例，若購房者房貸為浮動利率定價、當前利率高于LPR-30BP，房 貸 利 率 將 調 整 為LPR-30BP（北京、上海、深圳等地區二套房貸款除外）。10月25日實施利率批量調整將統一調整至LPR-30BP。符合條件的首套、二套及以上存量商業性個人住房貸款都可以進行批量調整。若購房者房貸利率等于或低于LPR-30BP，不在此次調整范圍內。

　　如果貸款在北京/上海/深圳，并且不滿足“二套轉首套”條件，按照當前二套房貸款政策下限，調整后利率值為：北京五環外LPR-25BP，北京五環內LPR-5BP；上海自貿試驗區臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區LPR-25BP，其他地區LPR-5BP；深圳全轄LPR-5BP。

　　需要特別說明的是，本次調整不包括住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪、商住兩用房等商業用房的貸款。

　　此外對于用戶住房貸款目前是固定或基準利率定價的情況如何調整，銀行也給與解答，公告稱，對于當前為固定/基準利率定價的貸款，購房者需要先主動申請轉成浮動利率，然后再進行存量利率調整。同樣是，10月25日實施利率批量調整將統一調整至LPR-30BP。

　　對于具體能省多少房貸，銀行也以案例進行說明，假設用戶小胡在廣州有一套住房，當前房貸利率為LPR+55BP（貸款發放時首套房貸利率政策），即4.4%，調整后房貸利率為LPR-30BP，假設5年期以上LPR保持3.85%不變，重定價后利率為3.55%，比調整前下降85BP，即0.85%。

　　以貸款金額100萬元、25年期、等額本息的房貸為例，調整前每月還款約為5502元，調整后每月還款約為5033元，小胡每月可節省支出約469元，總共節省利息約14.06萬元。

　　四大行作為房貸的絕對主力，其中工商銀行、農業銀行、中國銀行目前均已明確表示，客戶（原則上）無需提交相關申請材料，銀行將于10月31日前統一批量進行調整；建設銀行尚未明確表示是否需要申請材料，但也表示將在10月31日前完成批量調整。

　　“已經收到銀行調整存量房貸的短信了，對我來說肯定是利好，我是2020年買的房，剛好趕上房地產最火爆的時候，也是利率高峰，當時簽的合同是LPR+60BP， 雖然LPR多次下調，但是我的房貸利率仍在4.45%，現在還了快4年，剩余期限還有26年，調整之后每個月每百萬能少還500多元，我總共貸了200多萬，26年算下來確實是一筆不小的數目。”廣州市民陳女士表示。

　　涉及人口或達1.5億

　　應當注意的是，銀行層面的統一批量調整僅涉及利率加減點，最終調整后的利率如何還取決于10月21日公布的LPR最新報價。因此，廣大金融消費者還應關注合同中約定的重定價日。

　　工商銀行在相關熱點問答中對此也有提及。工商銀行表示，由于此次利率調整僅調整LPR加減點，并不調整貸款重定價日，并且不同客戶貸款重定價日不同（可能是次年1月1日，也可能是貸款發放日），貸款利率在批量調整時可能未重定價，貸款采用的5年期以上LPR值（定價基準）有4.2%、3.95%、3.85%三種可能，使得存量房貸利率批量調整后可能會有所差別。到了貸款重定價日，貸款進行重定價后，參加此次批量調整的貸款利率將調整至同一水平。

　　央行在此前發布的公告中也明確，取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸，與除房貸之外的其余浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協商確定重定價周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業銀行協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可調整重定價周期，使存量房貸利率及時反映定價基準的變化，暢通貨幣政策傳導。

　　存量房貸的下調，牽一發而動全身。中泰證券研究所所長戴志鋒認為，本輪存量房貸的調整，對個人而言，存量按揭利率的調整有助于減輕利息支出壓力、提振消費。據中國人民銀行數據，本次存量按揭利率調降涉及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出約1500億元左右。其次對銀行而言，雖然短期對息差、營收和稅前利潤有所影響，但是長期來看，有助于緩解銀行零售資產端增長壓力；當前居民還款壓力較大，存量房貸下調有助于穩定銀行零售資產質量。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進接受采訪時表示，存量房貸利率的下調會產生廣泛的影響，這不僅限于單一層面，而是多方面展開。對于購房者來說，這一舉措能夠顯著減輕經濟負擔。較低的利率意味著每月需要償還的貸款金額減少，從而降低了購房者的經濟壓力，促進消費。其次，存量房貸利率的下調還能有效地刺激房地產市場的活躍度。當貸款成本降低時，也意味著購房的總成本在下降，潛在購房者的購房意愿會增強，從而進一步促進房地產市場的流動性和活躍度。