傳統(tǒng)上的平均固定利率美國(guó)30年期抵押貸款利率為5.09%，高于11月的3%以下，為2018年底以來(lái)的最高水平。

　　相比之下，5/1可調(diào)利率抵押貸款的初始利率是4.04%。

　　這是需要知道的關(guān)于這些抵押貸款是如何運(yùn)作的。

　　當(dāng)利率上升時(shí)，一些購(gòu)房者通常會(huì)考慮可調(diào)利率抵押貸款對(duì)他們是否有意義。

　　與傳統(tǒng)的30年期固定利率抵押貸款相比，ARM的吸引力在于其較低的初始利率。然而，隨著時(shí)間的推移，這一比率可能會(huì)發(fā)生變化，有時(shí)對(duì)你不利。

　　紐約創(chuàng)意金融概念公司(Creative financial Concepts)的規(guī)劃總監(jiān)、注冊(cè)理財(cái)規(guī)劃師大衛(wèi)·孟德?tīng)査?David Mendels)說(shuō):“在具體條款中，利率可以上升多少以及速度有很多變數(shù)。”

　　"沒(méi)人能預(yù)測(cè)利率走勢(shì)，但有一件事是明確的，那就是上行空間比下行空間大得多，" Mendels稱。

　　從歷史角度來(lái)看，利率仍處于低位，但在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)對(duì)購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)能力構(gòu)成挑戰(zhàn)之際，利率總體上一直在上升。據(jù)Realtor.com的數(shù)據(jù)，美國(guó)房?jī)r(jià)中值為44.7萬(wàn)美元，較上年同期上漲17.6%。

　　圣路易斯聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行(Federal Reserve Bank of St. Louis)的數(shù)據(jù)顯示，30年期抵押貸款的平均固定利率為5.09%，高于去年11月的3%以下，為2018年以來(lái)的最高水平。相比之下，一款流行ARM的平均入門(mén)率為4.04%。

　　抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)(Mortgage Bankers Association)的數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，大約9.4%的抵押貸款是arm。這個(gè)數(shù)字低于本月早些時(shí)候的10.8%，但高于1月份的3.1%。

　　在這些抵押貸款中，初始利率在一段時(shí)間內(nèi)是固定的。在那之后，利率可能上升或下降，或保持不變。這種不確定性使得ARM的風(fēng)險(xiǎn)高于固定利率抵押貸款。這是真實(shí)的，無(wú)論你使用ARM購(gòu)買(mǎi)一個(gè)家或再融資的房屋貸款，你已經(jīng)擁有。

　　如果您正在研究ARM，有幾件事需要了解。

　　對(duì)于初學(xué)者，請(qǐng)考慮ARM的名稱。例如，對(duì)于所謂的5/1 ARM，起始費(fèi)率持續(xù)5年(“5”)，之后費(fèi)率每年可以改變一次(“1′”)。

　　一些貸款機(jī)構(gòu)還提供ARM的入門(mén)利率持續(xù)三年(一個(gè)3/1 ARM)， 7年(一個(gè)7/1 ARM)和10年(一個(gè)10/1 ARM)。

　　除了知道利率什么時(shí)候開(kāi)始變化和變化的頻率之外，你還需要知道調(diào)整的幅度以及最高利率可能是多少。

　　“不要只考慮1%或2%的增長(zhǎng)，”孟德?tīng)査拐f(shuō)。“你能應(yīng)付最大限度的增長(zhǎng)嗎?”

　　抵押貸款機(jī)構(gòu)采用一個(gè)指數(shù)，并加上一個(gè)商定的百分點(diǎn)(稱為保證金)，就得出了你支付的總利率。

　　因此，如果貸款機(jī)構(gòu)使用的指數(shù)是1%，而你的保證金是2.75%，你需要支付3.75%。5年5/1 ARM后，如果指數(shù)是2%，你的總收益是4.75%。但如果五年后指數(shù)達(dá)到5%呢?你的利率能否跳得那么高取決于你的合同條款。

　　ARM通常在年度調(diào)整和貸款期限上都有上限。然而，它們可能因貸款人而異，這使得充分理解你的貸款條款變得很重要。

　　初始調(diào)整上限。這一上限表示固定利率期限屆滿后，利率第一次調(diào)整時(shí)可以上調(diào)多少。這一上限通常為2%，這意味著在第一次利率變化時(shí)，新利率不能比固定利率期間的初始利率高出超過(guò)2個(gè)百分點(diǎn)。

　　后續(xù)調(diào)整帽。這一條款顯示了在隨后的調(diào)整期利率可以提高多少。這個(gè)號(hào)碼是commo只有2%，這意味著新利率不能比前一個(gè)利率高出超過(guò)2個(gè)百分點(diǎn)。

　　終身調(diào)整上限。這一術(shù)語(yǔ)意味著在貸款的整個(gè)期限內(nèi)，利率可以增加多少。這個(gè)上限通常是5%，這意味著利率永遠(yuǎn)不能比初始利率高出5個(gè)百分點(diǎn)。然而，一些貸款機(jī)構(gòu)可能有更高的上限。

　　對(duì)于預(yù)期在初始利率到期前搬家的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，ARM可能是有意義的。然而，因?yàn)樯罹褪沁@樣，而且不可能預(yù)測(cè)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)狀況，考慮你無(wú)法搬家或出售的可能性是明智的。

　　房貸經(jīng)紀(jì)公司Rinaldi Group的總裁兼創(chuàng)始人Stephen Rinaldi說(shuō):“如果你買(mǎi)的ARM首付很低，我也會(huì)擔(dān)心。”“如果市場(chǎng)因?yàn)槟撤N原因而調(diào)整，房屋價(jià)值下降，你可能會(huì)被房子淹沒(méi)，無(wú)法退出ARM。”

　　里納爾迪說(shuō)，對(duì)于更昂貴的房子來(lái)說(shuō)，arm往往是最有意義的，因?yàn)樽畛醯睦拭磕昕梢怨?jié)省數(shù)千美元。

　　他說(shuō)，對(duì)于低于20萬(wàn)美元的抵押貸款來(lái)說(shuō)，節(jié)省下來(lái)的錢(qián)更少，可能不值得選擇ARM而不是固定利率的抵押貸款。