新南威爾士州房地產協會(REINSW)首席執行官蒂姆?麥基賓(Tim McKibbin)在為《澳大利亞房地產投資者雜志》(Australian Property Investor Magazine)撰寫的文章中寫道，從許多方面來看，2022年在新南威爾士州如期開幕。

　　我們預計2月份上市公司數量會激增，但這一預期最終實現了。從2021年底開始，REINSW成員報告稱，一波新房產的強勁浪潮將在新年年初出現，這些房產將滿足巨大的需求。

　　拍賣清倉率是對市場溫度的一種檢驗，即使交易量增加，截至2月份的清倉率仍達到70%以上。隨著增長峰值過去，價格回到了一個更加穩定的狀態。

　　大多數供應商都處于一個舒適的位置。在經歷了繁榮期的大幅上漲后，房價現在已經穩定在一個新的、更高的地方。這種解決辦法使買家——那些有能力購買的買家——變得越來越有信心。他們堅持自己的立場，他們提出的條件也很嚴格。但它們數量眾多。

　　最終，在一段時間內成為新南威爾士州房地產市場特征的供需失衡，確保了1月和2月的市場相對可預測。

　　然而，在房地產領域，沒有什么是永恒不變的。

　　利率和澳洲聯儲

　　利率從來都是討論的焦點。最近，有經濟學家預測最早將在6月加息。而儲備銀行則一再強調，它愿意保持耐心。時間會證明一切，但現金匯率的上升似乎即將到來。

　　這不應該是一個驚喜，當然也沒有理由恐慌。除其他外，加息將告訴我們，經濟復蘇正在積聚勢頭(在很大程度上要歸功于房地產行業所扮演的主要角色)，就業前景正在改善。

　　對市場而言，預期加息將給房價帶來下行壓力是合理的。不過，價格還是有所回落。從歷史上看，現金匯率的多次變動才會對價格產生明顯的影響，而對一些買家來說，利率的溫和上升被房價的平穩所抵消，可能被視為一種微不足道的權衡。

　　當然，需求池可以分為兩類:一類是有能力購買的人，另一類是對他們來說，買房還只是個白日夢。

　　更多的可購性無能

　　對于首次購房者來說，形勢依然嚴峻。

　　在新南威爾士州，有新的計劃和稅收正在發揮作用，以明顯幫助負擔能力。遺憾的是，這些往往會增加需求方面的因素。

　　需求大于供應是價格增長的原因——這是經濟學的基本原理——這就是為什么這些計劃有可能適得其反。

　　最近的“解決方案”是一項股份計劃，與該州最近的補選同時宣布。前提是，政府為首次購房者支付購房費用，以換取他們房產的部分所有權。

　　現實將創造出一些真正奇怪的東西，主要是因為印花稅的威脅無處不在。根據該計劃，首次購房者將在政府幫助下購買住房，并為獲得這種“特權”向政府支付印花稅，這實際上是向政府償還其在其住房中獲得的股份。

　　政府計劃開征房產稅，將一種不好的稅換成另一種不好的稅，其背后可能是對印花稅負擔的認識。

　　到目前為止，有關細節尚不清楚，但據我們所知，這涉及到購房者選擇在擁有房產期間，先支付印花稅，或繼續繳納稅款。在某種程度上，這有望改善人們的負擔能力。

　　陷阱很多。它可能會讓弱勢群體面臨更大的風險，因為它要求他們支付另一項正在進行的稅收。它可能會擾亂對受不同稅收結構影響的房產的需求，從而創造一個雙速市場。但最明顯的一點仍然是:你不能通過征稅來降低成本。

　　在新南威爾士州，政府一次又一次地證明了其無力解決負擔能力問題。這是一種微妙的平衡，但要提高市場的可承受性，就需要政府的支持，而不是政府干預。

　　供應仍然是關鍵

　　在新南威爾士州，我們的州政府已經被發現不稱職，所以無論他們是否準備好，越來越多的責任落在地方政府身上。

　　在地方一級，特別是在那些因大流行而承受巨大壓力的區域，這些車輪需要現在開始轉動，如果它們還沒有開始的話。

　　在開發商明確期望的基礎上，必須對適當的住房供應目標作出適當的承諾，而這反過來又必須得到合作而不是對抗關系的支持。

　　房地產的價格取決于供求關系。當我們需要用脆弱的支持之手來消除這種不平衡時，政府卻繼續提供生硬的干預手段。