有人呼吁，在馬來西亞買房時，不需要在轉讓過程中聘請律師，因為人們認為，對日常機械工作而言，律師的費用太高了。HBA解釋了為什么這是一個na?ve的建議——必須記住，這筆費用與其說是為物業轉易律師的工作，還不如說為他或她所承擔的責任。

　　HBA注意到，一些na?ve和不知情的外行采用了一種簡單的方法來比較不動產和動產的取得。給出的比較如下:

　　當我們以80萬令吉的價格購買一輛可移動的豪華汽車時，我們可以在沒有律師的情況下在2到3天內獲得銀行貸款。但是，當我們以30萬令吉的價格購買不動產/公寓/房子時，我們需要聘請律師來完成交易，這平均需要3到6個月的時間。

　　隨著大量的材料和資源在網上的任何事情和一切，不缺乏專業的建議。但是，如果你牙痛，你會向有資格的牙醫尋求建議，還是把臼齒的命運交給那些沒有資格但在YouTube和TikTok上看過100個治療牙痛視頻的江湖醫生?答案是顯而易見的，任何心智健全的人都會向最合適的專業人士尋求治療任何疾病。

　　為什么通過分期付款購買汽車合同不能用作比較

　　預印的分期付款合同(HP)只需要在惠普時間表上“填空”，包括汽車型號、制造、底盤、貸款金額和每月還款的詳細信息，以及租車人的姓名、地址和身份。

　　惠普只需要銀行官員見證合同，蓋章，然后在通知JPJ(機動車部門)的所有權要求后，把它放在架子上。同時，租用人必須按月分期付款，以遵守惠普的安排，否則將有被“收回”租用車輛的風險。就這樣，結案了。

　　假設你能理解法律語言，你就能做律師的工作。律師在房地產買賣中的作用不是那么簡單，它可以等同于在分期付款購買汽車的過程。事實上，簽署買賣協議僅僅是購房之旅的開始，只是整個房地產交易的冰山一角。

　　

　　你為什么需要為轉讓程序聘請律師?

　　為了回答這個問題，我們必須了解律師在房產買賣中扮演的角色，以及聘請律師的原因。

　　通常，當一個購買者決定購買一個不動產，如房子，公寓，公寓，商店辦公室或土地，他們可能會咨詢一個轉讓律師。律師可以是你的固定法律顧問，也可以是由房地產中介推薦的。我們建議購買房產的人在承諾購買之前就開始咨詢法律意見，而不是在向賣方或房地產中介支付定金之后。理由是，律師可以就買賣條款、房地產條件(包括妨礙轉讓的房地產產權負擔的影響)、利益限制以及完成收購所需的財務承諾等方面向您提供建議。

　　拉丁語中“買者自負”的意思是“讓買家小心”，這句話當然適用于房產。沒有買家愿意支付定金或購買價格，但卻發現該房產并不存在，或由于公共政策而無法購買，或賣方是使用他人身份的騙子。一筆糟糕的交易可能會帶來嚴重的麻煩，導致法庭訴訟或支付違約金造成的經濟損失。因此，律師的作用不只是簽署他/她的簽名，而是保護物業買賣雙方的利益，并在交易中起到過濾器的作用，防止任何違規行為。

　　為什么房產買家不應該與賣家共用律師

　　我們知道一些房產中介宣傳這樣一種信念，即買賣雙方可以“共享”一位共同的律師，這樣就可以節省一些法律費用。那是一個不真實的主張，使賣方處于不利地位。在買賣財產時，律師不能同時代表買賣雙方。如果賣方選擇不指定律師，則賣方被認為沒有法律代表。一般來說，大多數有律師參與的不動產交易往往會成功完成，因為律師可以處理與土地和稅法相關的技術和程序復雜性。獲得法律建議和沒有問題的交易帶來的好處超過了法律服務的費用。“不要因小失大”這句諺語再恰當不過了。

　　從開發商手中購買物業與從已經擁有物業的個人或公司手中購買物業是有區別的，我們稱之為“轉售”(簡稱“后續出售”)。在本文中，我們將集中討論從持牌住房開發商手中購買住宅物業的問題。

　　從持牌房屋開發商處購買時涉及的轉讓工作

　　

　　1966年《住房開發(控制和許可)法》對從住房開發商購買住宅物業進行了規定。根據房屋署規例第11(4)條，買方律師在律師作出承諾后，有權“免費”從發展商獲得整套物業收購協議，包括所有附件。

　　從購房者的角度來看，從開發商那里購買房產更加簡單——他們選擇一個單位，申請并獲得住房貸款，簽署SPA，支付定金，等待房產完工。理論上，這聽起來很簡單。然而，與普遍的看法相反，完成買賣的實際過程并不僅僅是一個三步過程。任何買賣的最終目的都是確保物業以適當的方式轉讓給買方。運輸的過程變得更加復雜;這一過程經過多年的發展，以確保正確的財產被轉讓給正確的人，并防止欺詐轉讓。

　　律師所做的大部分基本工作是買賣雙方不知道的。購房者而言,一旦他們支付法律費用,他們預計律師完成法律程序,使住房貸款將逐步發布房地產開發商和等待的最后完成時間——通常是3個月,之后提貨的占有。對賣家來說，這看起來更簡單;簽署SPA并等待付款。

　　1. SPA交易的初步驗證工作

　　在簽署SPA協議之前，需要先解決一些基本問題，比如:

　　開發商是否獲得了適當的前期許可以及政府和相關機構的必要批準

　　確認正在購買的設備

　　購買的財產類型

　　該物業的核準平面布置圖

　　房產附帶的必需品是什么?付款時間表

　　發展商及買方的有關身份證明文件

　　進行有關的破產、清盤及業權查冊。

　　如果所有這些都符合要求，那么雙方就可以簽署SPA了。簽字后的SPA將被蓋上相應的印章。蓋章是在網上完成的，印花稅局會出具一份印花稅證明來表明稅款已經繳納。

　　加蓋印花稅冊并不能將所有權轉讓給買方。在這一點上，對于已經獲得住房貸款以部分融資購買其物業的買家-貸款銀行的律師將必須與負責SPA的律師協調，準備貸款設施文件。

　　2. 轉讓備忘錄(MOT)

　　依照第211節(第五時間表)土地的國家代碼,1965年,指定人員證明或證人的簽名出現在所有交易工具,包括但不限于轉讓備忘錄(年檢)的倡導和律師(又名律師)和一系列其他的法律所允許的。銀行職員、宣誓專員或書記員不得證明或見證交通部或此類交易文書的簽署人。

　　3.住房貸款交易中的承諾和行為

　　貸款文件是一個繁瑣復雜的過程，每個銀行都有自己的提款要求和流程。對交易有幫助的每一方均須發出各自的確認書和承諾;無論是SPA律師、住房貸款律師、房地產開發商還是銀行融資人。因此，實際支付貸款(或部分貸款)所需的時間約為3個月- -視其復雜程度而定。

　　4. 不動產交易中的端對端轉讓程序

　　以下是物業轉易律師必須為購房者的銀行執行和承擔的清單(由于各家銀行有不同的預支付標準，這可能會有所不同):

　　查閱土地，以確定購地協議中所載的土地資料是否正確，并確認是否存在任何產權負擔、限制、禁令，或在建筑物所在的土地上進行的收購，可能會在實質上損害銀行的利益，或導致銀行無法登記其對買方/借款人的住房單位或地塊的利益。

　　對發展商、賣方(轉售)和買方/借款人進行搜索，以確定他們的償付能力。如果買方是一家公司，有額外的清單，如審查董事會決議和公司文件是有序的。

　　對于仍屬總業權的物業，最終融資人律師必須取得發展商的承保書，向融資人保證，一旦發出獨立的分層業權，發展商會將物業轉讓予買方。不得因設立額外收費而進一步妨礙土地，亦不得申請轉讓和收費的同意。

　　銀行的律師也會寫信給買方的律師，要求他們承諾一旦單獨的分層所有權被頒發，就會注意完善轉讓。其后，發展商會審閱所要求的回復及文件，以確保內容符合銀行的要求。如有需要，銀行的律師會向發展商尋求進一步的資料或澄清。如果主標題是向金融機構(橋接金融家)end-financier /銀行律師還需要請求救贖聲明和免責聲明信,萬事達信用卡不愿意取消抵押品贖回權的買方單位或者包裹只要贖回金額支付。

　　上述不包括其他檢查，如查看開發商的許可證，項目的批準，頒發竣工和合規證書(對于已完成的項目)，退出租金和評估已分別正式支付給土地當局和地方議會。并非所有的貸款程序都符合標準，因為發展項目可能有不同的計劃，如回租安排或保證收入計劃。在這些計劃中，律師須就計劃的條款及對融資人在物業權益的影響，向融資人提供意見。

　　5. 額外的程序

　　然后是見證文書的程序;背書;肯定法定聲明;沖壓工藝;其登記和提取。

　　由律師簽發給銀行的放貸通知書并非只有一頁;它通常包含一頁又一頁(有些接近9頁)的內容，包括確認事實、信息和已采取的某些行動，例如提交保護銀行利益的警告、解釋土地條件、特別住房計劃適用的公共政策、有關各方遵守了銀行的要約信、貸款和擔保文件中規定的條件，并已適當地執行、確認、蓋章和登記，如有需要。

　　一旦撤軍的要求得以滿足,然后銀行律師建議銀行發布的部分貸款和萬事達信用卡(橋接金融家)救贖的目的,將開發人員的房地產開發(項目)開發人員問題時其進步聲稱end-financier和購房。該通知書可上載銀行門戶網站或以硬拷貝形式列印。委托辦理住房貸款的律師出具的保函，通常包含律師向銀行作出的專業承諾，保證對金融家因疏忽、錯誤、遺漏或錯誤而遭受的損失或損害作出賠償。

　　這并不是想象中那么簡單直接的過程。端到端轉讓程序清單并不詳盡。

　　請記住，法律費用也是打折的

　　我們承認，必須完成的工作量應該也確實在法律費用的比例中得到考慮。律師費是根據購房價格或住房貸款金額的一定比例計算的，從0.5%到1%不等:

　　

　　然而，如果購買交易受《1966年住房開發(控制與許可)法案》(HDA交易)管轄，或者為HDA交易融資而獲得貸款，則適用較低的費用比例，折扣從25%到35%。本條例是根據于2017年3月3日刊登憲報并于2017年3月15日生效的《2005年律師酬金令》訂定的:

　　

　　這樣的法律費用折扣當然對購買者有利。盡管上述SPA是法定形式，*專業保險仍需由律師購買，以涵蓋所有情況。在我們看來，按比例收費更適合低收入群體。如果沒有按比例收費，律師可能會對低端房產收取更高的費用，因為涉及的工作量通常與高端房產相同。

　　在購買低成本住房的情況下，它需要申請國家當局、土地辦公室，有時是地方議會的正式同意。除此之外，在SPA合同中還要背誦房產的狀態——這比購買高端永久產權房產要繁瑣得多。在強制折扣的情況下，HBA并不認為中低價位住房的購房者被收費過高。

　　結論

　　很明顯，物業轉易需要專業的法律服務。這項任務需要大量的工作，只有一個“動手”的法律從業者，也就是律師，才能理解復雜的過程。當然，院士們了解外圍的程序，但他們并不是在實踐本身，而只是在講理想。更糟糕的是，一個無知的外行人不完全了解法律的復雜性、過程、義務和可能的責任。