在經歷了2021年底的需求和價格飆升后，隨著我們進入一個更平衡的狀態，澳大利亞的主要房地產市場正在重新校準。

　　這可能適合去年看到市場遠離自己的買家，但需求減少意味著賣家的競爭空間更大。

　　許多賣主可能會發現他們的促銷活動在一個更加挑剔的市場中并沒有收到買主的期望的興趣。

　　這使得成功的房地產銷售活動變得更加重要。那么如何讓一個滯后的東西復活呢?

　　在一個完美的世界里，你會選擇一個優秀的房地產經紀人。但是，如果銷售活動已經進行了兩到三周，而你感到事情進展不順利，該怎么辦?

　　首先，檢查這些標志以了解競選的狀態——參加公開檢查的人數;返回的游客;合同的要求;要求進行建筑和蟲害檢查;打電話討論合同條款。如果這些重要的跡象是平淡的，是時候采取行動，坐下來與你的代理人。

　　雖然有大量熟練和經驗豐富的房地產經紀人，但他們并不是生來平等的。有時經紀人不適合出售房產，因為它位于他們的專業領域之外，或者在規模和風格上與他們的典型工作不同。

　　在其他情況下，代理人工作過度，缺乏經驗，甚至懶惰，他們沒有投入必要的努力或判斷，把你的財產交付給市場。最后，你可能只是運氣不好。可能就在你的房子上市幾天后，市場上突然出現大量類似的房產，突然間，你的潛在買家就被選擇寵壞了。

　　真理或絕望

　　一處房產通常會因為兩種原因之一而掙扎。要么是營銷不當，要么就是定價過高。讓我們從市場營銷開始。重新審視廣告。問問你自己，它真的很吸引人嗎?如果沒有，考慮對復制進行大規模更改。

　　問題可能在于住宿的數量被夸大了。例如，在一個錯誤的嘗試最大化價格，你有時會看到一個廣告，一個三臥室的房子，實際上只是一個兩張床和一個小書房。

　　那些想買三居室房子的人一看到平面圖就會放棄，而那些最有可能買兩居室房子的人一開始就不會看到廣告。如果是這樣的話，你可能需要委托拍攝新的照片，這樣你就可以把這個假的第三間臥室作為一個真正的學習區域。

　　代理商不應該僅僅依靠廣告。他們應該利用自己的已知買家數據庫。確保他們是。

　　你應該降低報價范圍或標價嗎?很可能是經紀人想讓你這么做。事實上，有些代理商在客戶簽署銷售授權書后，自然而然地會要求客戶降低價格預期。

　　但是，如果報價是基于經紀人的原始估價，那就推回去。問他們為什么價格不再有效。如有必要，將事件升級到該機構的負責人。

　　最終，降低要價可能是必要的。私下協議銷售通常不那么尷尬，在私下協議銷售中，賣家的價格通常低于最初的標價。

　　對于一些市場正在打破紀錄的拍賣來說，這往往是一場艱難選戰的明顯信號。

　　最終，供應商不必擔心傳遞屬性。這是一個好的經紀人賺取傭金的時候，通過一個緊張的過程，讓所有表現出對房產感興趣的人參與進來，并確定什么能讓一個人越過這條線，比如提供更長的或更短的結算期。

　　拍賣師是一個多樣化的群體，他們有自己的交易技巧，值得觀察他們的行動，看看他們是否能吸引觀眾。

　　有時，需要采取更激烈的行動。

　　向代理商提議另聘請一個機構來支持活動，費用對半分配。這種交易被稱為“聯合出售”(conjunctionsale)，它往往會很快讓一個心甘情愿、只是沒有進入第一家中介的圈子的買家放棄。

　　你的現任老板可能不會因為失去一半的傭金而興奮，但明智的人會認識到，對于一筆流產的交易，一半的傭金總比沒有要好。

　　最后，考慮把房子從市場上撤下來，讓它靜置幾個月，然后重新掛牌——換新的復制品，重新擺放家具，換新的照片——可能還會換一個新的經紀人。

　　撤退和重組可能比僅僅為了賣掉房產而做出太多讓步要好。你會從第一次嘗試中學到很多，并因此變得更強大。

　　問潛在代理人的問題

　　貴公司希望以何種方式出售我的物業?原因為何?

　　我的財產值多少錢?你使用了哪些可比較的數據來建立這個估計，為什么這些屬性是可比較的?

　　你最近在我住的地區賣了哪些房產?請提供一些最近拍賣的報價范圍和拍品價格的例子。

　　對于私人銷售，房產在出售前的平均上市天數是多少?請提供最近私人銷售結果的例子。