房地產(chǎn)市場正在尋找唐尼·埃文斯。由于修復(fù)了從瓷磚到車庫門的供應(yīng)鏈，達(dá)拉斯地區(qū)的建筑商可以比疫情期間快六周完成房屋。盡管30年期固定抵押貸款利率徘徊在7%附近，是18個月前的兩倍多，但他的房屋價格從25萬美元到85萬美元不等，有大量買家需求。

　　“我們沒有陷入衰退，”埃文斯說。“我們正處于某種程度的放緩之中。但我認(rèn)為用衰退來形容根本不合適。”

　　這是房屋建筑商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)濟(jì)學(xué)家發(fā)出的越來越多的信息，他們說，去年的房地產(chǎn)市場衰退——許多人擔(dān)心，由于美聯(lián)儲努力提高利率和抑制通貨膨脹，這種衰退會持續(xù)下去——已經(jīng)扭轉(zhuǎn)。供應(yīng)鏈正在放松，這提振了建筑商的信心，并幫助建筑工人更快地完工。高抵押貸款利率正在冷卻需求，但并沒有完全消除需求。既然疫情引發(fā)的瘋狂競購戰(zhàn)已經(jīng)結(jié)束，任何時候都有更多的房屋可供出售，這給了買家一些選擇。在2022年下半年下跌之后，價格正在慢慢企穩(wěn)，這是另一個擺脫疫情扭曲市場的轉(zhuǎn)變。

　　租房價格終于開始從疫情高點(diǎn)回落

　　這對整體經(jīng)濟(jì)來說也是個好消息。住房行業(yè)——從承包工作到購房再到抵押貸款——是消費(fèi)支出和經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力。它也是對利率最敏感的行業(yè)之一，美聯(lián)儲從2022年3月開始以歷史上最快的速度提高了利率。

　　“房地產(chǎn)衰退已經(jīng)結(jié)束，但問題是，‘復(fù)蘇會是什么樣子?’”全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(National Association of Realtors)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·尹(Lawrence Yun)說。“理想的復(fù)蘇是我們有更多的庫存，更多的供應(yīng)進(jìn)入市場，這樣潛在的購房者就可以在不看到價格上漲的情況下購買房屋。”

　　全國范圍內(nèi)仍然存在嚴(yán)重的住房短缺，經(jīng)濟(jì)學(xué)家估計，該國需要150萬至500萬套住房來填補(bǔ)這一缺口。更復(fù)雜的問題是，目前抵押貸款利率較低的房主——比如3%或4%——不愿出售他們的房子，從而堵塞了供應(yīng)，這一現(xiàn)象被經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱為“討厭你的房子，但喜歡你的抵押貸款”。

　　住房市場的一個問題是:人們不會放棄他們的廉價抵押貸款

　　但有跡象表明，經(jīng)濟(jì)正在復(fù)蘇。根據(jù)美國住房和城市發(fā)展部(Department of Housing and Urban Development)和人口普查局(Census Bureau)的最新數(shù)據(jù)，5月份新建單戶住宅的銷量躍升至2022年2月以來的最高水平。與上月相比，這一數(shù)字增長了12.2%。

　　全美住宅建筑商協(xié)會(National Association of Home Builders)的數(shù)據(jù)顯示，5月份新房占總庫存的31%，而在疫情爆發(fā)前，這一比例更為典型，為15%。

　　價格也在改善。房價在2022年6月見頂，然后隨著房地產(chǎn)衰退的持續(xù)，在當(dāng)年剩下的時間里下跌。但它們一直在穩(wěn)步復(fù)蘇。經(jīng)過季節(jié)性調(diào)整后，備受關(guān)注的標(biāo)準(zhǔn)普爾CoreLogic Case-Shiller房價指數(shù)顯示，4月房價較3月上漲0.5%，為連續(xù)第三個月溫和上漲。價格仍比6月份的峰值低1.8%。

　　位置很重要。經(jīng)季節(jié)調(diào)整后的數(shù)據(jù)顯示，在該指數(shù)追蹤的20個最大都市區(qū)中，只有一個地區(qū)的房價在3月至4月期間出現(xiàn)下跌。波士頓房價本月上漲1.5%。在夏洛特，只有0.7%。

　　五年前，杰伊·湯普森(Jay Thompson)在佛羅里達(dá)州的馬特拉查(Matlacha)買下了自己的房子。，售價37.5萬美元。當(dāng)時，他認(rèn)為自己不會在那里呆太久;他喜歡釣魚，他的妻子想住得離海灘近一點(diǎn)。因此，當(dāng)他們打算搬到南威尼斯(South Venice)時，他們在去年夏天以85萬美元的價格將房子掛牌出售，“就在市場即將從那些高位回落的時候，”他說。

　　房子賣不出去，湯普森不得不在接下來的幾個月里修復(fù)颶風(fēng)造成的破壞。5月，他以75萬美元的價格重新掛牌，當(dāng)月晚些時候以72.5萬美元的價格售出，幾乎是他五年前購買時的兩倍。

　　盡管如此，湯普森懷疑，即使市場重新調(diào)整，該地區(qū)的賣家是否還會繼續(xù)追逐去年的最高銷售價格。

　　湯普森說:“在那個特定的地區(qū)，銷售很困難，因?yàn)槿藗冞€不愿意降價。”“他們?nèi)匀挥浀?022年是多么有利可圖，不愿意降低價格，以反映當(dāng)前的市場——尤其是如果他們剛剛買房的話。”

　　這是一個完美的新家。但它只出租。

　　在愛達(dá)荷州的博伊西，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人黛比·邁爾斯(Debbi Myers)看到，隨著西海岸移民和其他人蜂擁而至，搶購可用的房屋，當(dāng)?shù)厥袌龀霈F(xiàn)了爆炸式增長。隨后，隨著美聯(lián)儲去年升息，Myers表示，由于一些人在觀望抵押貸款成本和整體經(jīng)濟(jì)可能發(fā)生的變化，買家出現(xiàn)了一些回撤。

　　但現(xiàn)在一切都接近正常了。邁爾斯開玩笑說，房屋在市場上停留的時間為60至90天，而不是大流行狂熱的“60或90分鐘”。根據(jù)博伊西地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(Boise Regional Realtors)的數(shù)據(jù)，在愛達(dá)荷州的阿達(dá)縣(Ada County)， 6月份市場上的單戶住宅數(shù)量連續(xù)第四個月增長。當(dāng)月，房屋銷售價格中位數(shù)為54.5萬美元(約合人民幣54.5萬元)，比2022年6月低8%，但連續(xù)第三個月上漲。

　　邁爾斯說:“我們的價格曾經(jīng)過高，后來又過低，現(xiàn)在似乎在應(yīng)該有的地方安頓下來了。”

　　看看有多少現(xiàn)金買家在你的社區(qū)買了房子

　　博伊西的例子，加上德克薩斯州北部埃文斯的例子，符合美聯(lián)儲對房地產(chǎn)行業(yè)的看法。美聯(lián)儲6月會議紀(jì)要顯示，一些官員認(rèn)為，高利率對市場的影響“似乎正在觸底，自年初以來，房屋銷售、建筑商信心和新建筑都有所改善”。

　　美聯(lián)儲的“褐皮書”匯集了來自全國各地的經(jīng)濟(jì)軼事和調(diào)查數(shù)據(jù)，提供了更多的例子。達(dá)拉斯聯(lián)邦儲備銀行(Dallas Fed)報告稱，建筑周期有所改善，預(yù)計今年下半年新屋開工數(shù)將增加。費(fèi)城聯(lián)邦儲備銀行表示，成屋銷售小幅上升，但仍低于往年，尤其是在通常繁忙的春季。

　　接下來會發(fā)生什么可能取決于美聯(lián)儲在多大程度上推動經(jīng)濟(jì)放緩。通貨膨脹已經(jīng)明顯緩解，但仍然沒有官員們希望的那么低。因此，在連續(xù)15個月加息10次之后，美聯(lián)儲在6月份維持利率不變，但暗示今年年底還將加息兩次。預(yù)計本月晚些時候?qū)⒂幸淮渭酉ⅲ赡苁?.25個百分點(diǎn)。根據(jù)房地美數(shù)據(jù)，隨著市場消化下次升息，30年期固定利率抵押貸款上周小幅上升至6.96%。

　　NAHB首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特?迪茨(Robert Dietz)表示:“沒有人在談?wù)搹?qiáng)勁的反彈。”“他們知道會有停停和開始。當(dāng)利率上升20或30個基點(diǎn)時，就會出現(xiàn)一些價格反彈。”

　　紐約州阿爾斯特縣(Ulster County)的經(jīng)紀(jì)人助理瑞安?巴斯滕(Ryan Basten)看到，越來越多的人被高價趕出哈德遜河谷(Hudson Valley)。疫情期間，隨著紐約人紛紛逃往紐約州北部，哈德遜河谷的房價飆升。巴斯滕說，50萬美元到80萬美元之間的房屋仍然有很大的需求，尤其是那些不受高利率影響的買家。他說，房價中位數(shù)的買家，“如果存在的話”，與疫情前相比，在純粹的價格上漲和陡峭的月供之間，可能要支付幾乎兩倍的錢。

　　這里的住房數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，但已經(jīng)有所改善;市場上的待售天數(shù)大約增加了一倍，從34天左右增加到70天。不過，他擔(dān)心，即使房地產(chǎn)市場繼續(xù)復(fù)蘇，也不會惠及所有人。

　　巴斯滕說:“我認(rèn)為它不會放松。”“我認(rèn)為我們正在經(jīng)歷的情況將持續(xù)一段時間。”